Taloyhtiön hyvään hallintotapaan, viestintään sekä asiantuntija-apuun liittyviin kysymyksiimme vastasivat Kiinteistöliitto Varsinais-Suomen toiminnanjohtaja Juuso Kallio ja lakimies Sanna-Mari Mannila.
ASUMINEN. Vaikka taloyhtiöitä on hyvin erilaisia, niissä pätee sama asunto-osakeyhtiölaki. Yleisimmin asunto-osakkeet jaetaan rivitalo- ja kerrostalohuoneistoihin, mutta lakia sovelletaan myös asunto-osakeyhtiömuotoisiin paritaloihin ja erillistalojen ryhmittymiin.
Lisäksi erot toimintamalleissa liittyvät myös taloyhtiön sijaintiin. Useimmiten taloyhtiön pääasiallinen tulo on yhtiövastike, mutta esimerkiksi kaupunkien keskustoista löytyy yhtiöitä, jotka saavat vuokratuloa katutason liikehuoneistoistaan.
Tärkeänä ja ratkaisevana tekijänä taloyhtiösovun säilyttämiseen Kiinteistöliitto Varsinais-Suomen toiminnanjohtaja Juuso Kallio määrittelee yhteishengen.
– Olisi hyvä, jos osakkeiden omistajat, asukkaat, viitsisivät tutustua toisiinsa edes niin, että keskusteluyhteys säilyy inhimillisenä. Yhteishenki lähtee liikkeelle pienistä asioista, kuten ihan jo tavallisesta, hyviin tapoihin kuuluvasta, tervehtimisestä kun porraskäytävässä kohdataan, Kallio sanoo.
Kevät on yhtiökokousten aikaa. Niihin osallistuminen kuitenkin on Kiinteistöliiton käsityksen mukaan melko heikkoa.
– Yleinen tuntuma on, että kokouksiin osallistuu vain noin 20–30 prosenttia asukkaista. Tietysti silloin kun listalla on esimerkiksi remontteja, osallistumisprosentti on korkeampi, Kallio toteaa.
Puhtia viestintään
Mistä se sitten voi johtua, että kokousten osallistumisprosentti jää alhaiseksi?
– Useimmiten tiedottamisessa on parantamisen varaa. Yleensä kokouskutsut lähetetään postitse paperisina. Joskus kutsut kuitenkin voivat viipyä postissa ja saapua asukkaille myöhään. Sähköpostikutsu voidaan toimittaa osakkaille, jotka ovat tätä varten sähköpostiosoitteensa yhtiölle ilmoittaneet. Kaikilla on omat menonsa, ja varsinkin jos kokouksen ajankohdasta ei ole etukäteen annettu mitään arviota, se voi helposti jäädä väliin, Juuso Kallio Kiinteistöliitto Varsinais-Suomesta punnitsee.
– Syytä olisi miettiä vaihtoehtoisia viestintämenetelmiä ja käyttää varmuuden vuoksi useampaa, kun sähköiset kanavat sen mahdollistavat. Yhtiö voi kokeilla useampaa eri menetelmää löytääkseen sen omille asukkaille sopivimman, vinkkaa Kallio.
Taloyhtiöissä kohdattavat riitatilanteet liittyvät enimmäkseen juuri tiedotuksen puutteisiin. Mitä avoimempaa viestintä on, sitä todennäköisemmin voidaan välttää mahdolliset riitatilanteet.
– Tilikauden aikainen viestintä siitä, mitä on odotettavissa esimerkiksi talkoiden tai korjausten osalta, on erityisen tärkeää. Kaikki kerrottavissa olevat asiat kannattaa tuoda esiin. Taloyhtiön hyvä hallintotapa edellyttää toiminnan läpinäkyvyyttä, Kallio muistuttaa.
Asiantuntijoilta apua
Kiinteistöliitto Varsinais-Suomi toimii niin kiinteistönomistajien edunvalvojana kuin kiinteistöalan asiantuntijaorganisaationa, johon otetaan yhteyttä hyvin monenlaisissa asioissa.
– Kysymyksiä on laidasta laitaan. Taloyhtiöiden edustajat pyytävät meiltä neuvoa erilaisissa tilanteissa, joihin sitten yhdessä pohdimme ratkaisua. Ihan kaikkiin ei kyllä aina ole edes olemassa juridista puuttumiskeinoa, sanoo Kiinteistöliitto Varsinais-Suomen lakimies Sanna-Mari Mannila.
Tervettä kriittisyyttä saa ja pitääkin käyttää, mikäli tuntuu siltä, että päätöksenteossa on jotain pielessä.
– Kyse on omasta kodista ja joskus tunteet kuumenevat puolin ja toisin, syystä tai syyttä. Kriittinen saa olla ja kysymyksiä tulee esittää, siihen kannustaa asukasta/osakkeen omistajaa jo asunto-osakeyhtiölakikin, huomauttaa Mannila.
– Jos sen sijaan kaikki on aina vain huonosti, on syytä katsoa peiliin, oli tämä asenne sitten hallituksella tai asukkaalla. Monesti taloyhtiöissä päädytään riitoihin juuri asenteellisissa kysymyksissä. Suurimmaksi osaksi näihin tilanteisiin kuitenkin löydetään keskinäinen yhteisymmärrys, eikä oikeuteen tarvitse lähteä, jatkaa Mannila.
Kiinteistöliiton Sanna-Mari Mannila ja Juuso Kallio kannustavat taloyhtiöitä strategian tekoon.
– Taloyhtiö tarvitsee strategian toimiakseen suunnitelmallisesti ja tavoitteellisesti. Strategiatyössä voidaan käyttää osallistavia menetelmiä kuten osakkaille ja asukkaille suunnattuja kyselyjä, he innostavat.
Lisäksi yhtiön hallinnossa kannattaa sopia yhteisistä pelisäännöistä, joiden mukaan selviävät myös hallitukselle ja isännöitsijälle kuuluvat tehtävät. Sen mukaan varmistetaan myös, että jokaisen osakkaan tarpeisiin vastataan yhdenvertaisesti.
Katariina Mäkinen-Önsoy
